本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道
(资料图片仅供参考)
作为长三角龙头城市,上海2023年首轮土拍可谓是热力十足。
总计19宗地块50家房企参与,历经3次土拍中断意外,更有28家房企争夺莘庄地块……最终,上海此次累计收金518.83亿元,卖地金额再次领跑全国。
《中国经营报》记者注意到,在4月18日至25日的8天时间内,除了上海市,杭州市、合肥市和无锡市三大长三角核心城市也纷纷开启新一轮的集中供地,四地累计成交额高达888.03亿元。
土拍市场升温的同时,房企拿地的竞争压力也逐步增大。例如,杭州市12宗地块仅花费50分钟就全部出让;处于合肥市郊县的肥东县,出让的5宗地块出乎意料地全部进入竞品质环节。
“随着民企投资热情的恢复和央企持续的高力度拿地,不同城市之间的土地市场还将持续分化。”克而瑞研报分析认为,一方面,央国企投资周期将被拉长,民企投资逐渐恢复,本土民企存在“捡漏机遇”;另一方面,“僧多粥少”之下,地块竞争将加剧,房企投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域,带动整体市场热度提升。
长三角土拍“奏鸣曲”
4月18日,上海市率先亮相,迎来2023年首批集中供地。首日便成功出让8宗地块,揽金超过172亿元,浦东新区16号线周浦站06-04地块等多宗地块吸引了超10家房企竞拍,溢价率逼近10%。
此后3天,上海土拍竞争强度持续提升。最终,截至4月21日,上海此次土拍的全部19宗地块完成出让,总成交金额519亿,平均成交楼面价26089.9元/平方米,平均溢价率7.3%。其中,4宗地块底价成交,15宗地块进入一次性报价,14宗地块由央国企和地方国资竞得。
据中指研究院统计,此次参与上海土拍的房企数量为近6年以来最多,近20家民企和3家混合所有制企业参拍,保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地都独立或是以联合体的形式分别获得2宗地块。
相较而言,江苏省无锡市的土拍成绩较为平淡。4月21日,无锡市2023年首批集中供地出让6宗涉宅用地,全部以底价成交,收金60.13亿元。
但很快,长三角土拍热度急速升温。4天后的4月25日,浙江省杭州市和安徽省合肥市两大热点城市同时开启土拍。
最终,杭州市共计出让12宗地块,总成交金额166.6亿元,有三分之二地块摇号成交,整体溢价率8.47%;合肥市(含肥西县)出让的16宗地块中有10宗进入竞品质环节,总成交价约为142.5亿元,整体溢价率高达12.39%。
然而,在供应端乏力及企业拿地仍趋审慎下,全国土拍成交量仍处于下行阶段。中指研究院数据显示,截至4月21日,22城住宅用地规划建面合计成交1526万平方米,较去年同期下降26.5%;22城成交地块地价上限占比达48%,底价成交占比达44%。
“2023年以来,随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效,核心城市土拍情绪回温,但城市、板块间分化现象仍较明显。”中指研究院指数事业部分析师孟新增告诉记者,除了上述长三角四城,南京市、苏州市、宁波市核心板块土地同样竞争激烈,竞拍至地价上限。
克而瑞研报也分析称,当前土地市场热度延续性显著好于新房市场,虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局,但土地的火热一定程度上提振整体市场信心。从长三角土拍情况来看,也正逐步走出需要靠优质地块刺激房企拿地的局面。
头部房企回归积极竞拍
在经历2020年“上海购地围标事件”3年后,中海、华润和万科3家头部房企重回上海土拍市场。据了解,华润一共报名了12家地块,万科报名了10块,中海报名了7块。
收获最多的是万科。土拍首日,万科和印力联合体以底价37.83亿元竞得松江区富林街道一宗商住用地。接下来的两天,万科虽然积极参与竞拍,但一直没能有新收获。
直到土拍最后一天,万科和印力联合体摇中了闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块,成交总价75.49亿元,溢价率为8.98%,楼板价46402元/平方米。
值得一提的是,上述地块起始价69.23亿元,也是上海市本批次集中供地中起始价最高的地块,土地用途为居住用地,出让土地面积为65071.2平方米,建筑面积162678平方米。
而中海运气不佳,颗粒无收;华润则以30.15亿元竞得青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块。该地块位于大虹桥板块,也是本批次集中供地最热门的地块之一,共吸引包括建发和联发联合体、大华、招商和南山联合体、中海等20家房企参拍。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,中海、华润和万科3家房企这次回归都做足了功课,“广撒网”报名了多个地块。其中万科和华润两家都有所收获,而且补仓地块的质量都不错。
“重新补仓上海对这些房企的未来业绩收入有帮助,但是由于最近3年没有土地入账,所以想要赶上在上海发展比较快的房企需要花更多心思。当然,也正是因为这些强者的回归,土拍市场竞争会更为激烈。”卢文曦进一步总结道。
另一方面,碧桂园时隔四年重新“落子”杭州,以28.25亿元、溢价率11.88%斩获滨江区BJ0107-R21-13地块,也被外界认为是民营房企回归长三角土拍的一个重要信号。
据了解,去年以来,碧桂园多次参加杭州土拍,但由于报名者众多中签率仅为2%~3%,最终未能有所斩获。在碧桂园方面看来,此次在杭州市成功拿地,也是一直坚持参与竞拍摇号的结果。
“此轮杭州市集中供地民企活跃度依旧高企,最终12宗地块有10宗被民企摘得,民企拿地总金额142.1亿元,占比高达85%。”中指研究院华东大区常务副总高院生表示。
一、二线核心城市竞争激烈
在此前结束的业绩发布会上,房企高管们普遍认为:随着土地市场的复苏,一、二线核心城市的竞争压力会越发增大。如今,这一预言俨然成真。
据记者不完全统计,上海此次出让的19宗涉宅地块中有11宗地块吸引了10家及以上房企参与竞拍,甚至有4宗地块参拍房企超20家,均位于莘庄和大虹桥版块。
其中竞争最为激烈的,便是闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块。据了解,该地块建设用地面积20930平方米,规划建筑面积41860平方米,吸引了28家房企参与现场竞价,直到4月21日晚上9点才公布竞拍结果,最终中华企业通过一次性报价竞得该地块,成交总价20.1亿元,溢价率8.19%。
同样位于闵行区莘庄社区的MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块,也吸引了16家房企参与现场竞价,最终被上海建工和保利发展联合体以总价13.09亿元、溢价率8.52%竞得;青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块则吸引了华润、中海、中铁置业、金新城象屿、建发联发等20组竞买人。
卢文曦认为,从安全的角度来看,上海土地的投资价值远优于三、四线城市,使得房企资金回笼速度快。而且上海给出房地联动价,利润都能直接算出,可以提前锁定销售额。
除了一鸣惊人的上海和从年初至今一直供不应求的杭州,合肥土地市场也逐渐呈现“僧多肉少”的态势。
据记者不完全统计,此次合肥土拍的参与房企总数超过60家,其中滨湖区省府东板块BK202303地块吸引了建发、龙湖、保利、华润、招商、中海、越秀、万科、安徽邦泰等34家房企参与拿地。最终,该地块竞价直接触顶,成交价15.81亿元,成交楼面价15880元/平方米,溢价率高达14.68%。
值得一提的是,处于远郊的肥西县土拍同样火热,5宗地块全部进入竞品质环节,肥西县07、08号地块的参拍房企数量均超过10家,热度甚至高于一些市区地块。
“杭州和合肥该批集中供地的地块质量都不及上一批次,但市场依旧保持火爆,体现了房企对于长三角市场的看好。”克而瑞研报认为,郊县区域的地块也不愁买家,这反映在目前土地市场较热、地块竞争程度加剧的情况下,房企的投资策略开始从关注城市核心向外围优质区域转移。
(编辑:石英婧 校对:宛玲)
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